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　　次級(jí)貸款是指那些放貸給信用品質(zhì)較差和收入較低的借款人的貸款。由于信用不良或不足，這些人往往沒(méi)有資格獲得要求借款人有優(yōu)良信用記錄的優(yōu)惠貸款。放貸機(jī)構(gòu)之所以愿意為這些人發(fā)放貸款，是因?yàn)榇钨J利率通常遠(yuǎn)高于優(yōu)惠貸款利率，回報(bào)較高。

　　美國(guó)抵押貸款市場(chǎng)的“次級(jí)”及“優(yōu)惠級(jí)”是以借款人的信用條件作為劃分界限的。根據(jù)信用的高低，放貸機(jī)構(gòu)對(duì)借款人區(qū)別對(duì)待，從而形成了兩個(gè)層次的市場(chǎng)。信用低的人申請(qǐng)不到優(yōu)惠貸款，只能在次級(jí)市場(chǎng)尋求貸款。兩個(gè)層次的市場(chǎng)服務(wù)對(duì)象均為貸款購(gòu)房者，但次級(jí)市場(chǎng)的貸款利率通常比優(yōu)惠級(jí)抵押貸款高2％～3％。

　　次級(jí)抵押貸款具有良好的市場(chǎng)前景。由于它給那些受到歧視或者不符合抵押貸款市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)的借款者提供按揭服務(wù)，所以在少數(shù)族裔高度集中和經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)很受歡迎。
 

　　次級(jí)貸款對(duì)放貸機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)高回報(bào)業(yè)務(wù)，但由于次級(jí)貸款對(duì)借款人的信用要求較優(yōu)惠級(jí)貸款低，借款者信用記錄較差，因此次級(jí)房貸機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)也自然地增大：瑞銀國(guó)際（UBS）的研究數(shù)據(jù)表明，截至2006年底，美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)的還款違約率高達(dá)10.5％，是優(yōu)惠級(jí)貸款市場(chǎng)的7倍。

　　在房?jī)r(jià)不斷走高時(shí)，次級(jí)抵押貸款生意興隆。即使貸款人現(xiàn)金流并不足以償還貸款，他們也可以通過(guò)房產(chǎn)增值獲得再貸款來(lái)填補(bǔ)缺口。但當(dāng)房?jī)r(jià)持平或下跌時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)資金缺口而形成壞賬。

　　次級(jí)抵押貸款的信用和市場(chǎng)走勢(shì)相關(guān)，中國(guó)的走勢(shì)很好，因?yàn)槲覀兊姆績(jī)r(jià)處于走強(qiáng)，未來(lái)來(lái)看還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。這種情況下不能說(shuō)它有多大的風(fēng)險(xiǎn)，銀行都是這樣的，它是順應(yīng)周期的，當(dāng)經(jīng)濟(jì)高漲的時(shí)候，風(fēng)險(xiǎn)看起來(lái)很小，盈利空間很豐厚。當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期一旦出現(xiàn)低迷，所有的問(wèn)題都會(huì)曝露出來(lái)，會(huì)放大。中國(guó)的問(wèn)題不僅僅是一個(gè)金融層面的問(wèn)題，更多的和國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)，和國(guó)家的政策有很大的關(guān)系。要說(shuō)中國(guó)的市場(chǎng)現(xiàn)在和美國(guó)次級(jí)抵押貸款有什么相同之處，恐怕不是有太多的相同之處。
 

　　貸款等級(jí)共有六個(gè)：premierplus、premier、A-、B、C、C-。評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)為申請(qǐng)者的按揭貸款償付記錄、破產(chǎn)記錄，以及債務(wù)收入比率。信用評(píng)分采用FICO指標(biāo)。按揭成數(shù)（LTV）是指貸款與資產(chǎn)價(jià)值的比例。一般來(lái)說(shuō)，貸款等級(jí)越高，F(xiàn)ICO評(píng)分越高；按揭成數(shù)越低，表明貸款風(fēng)險(xiǎn)較小，相應(yīng)定價(jià)越低，反之則越高。

　　通常，抵押貸款市場(chǎng)對(duì)借款者的收入、償付記錄和首付以及當(dāng)?shù)負(fù)?dān)保者對(duì)借款者的了解程度都設(shè)定了相關(guān)的最低標(biāo)準(zhǔn)。這種方式就是典型的非價(jià)格信用配給。而次級(jí)市場(chǎng)中眾多的價(jià)格系列和產(chǎn)品種類使得這一市場(chǎng)更接近于價(jià)格配給，即采取基于風(fēng)險(xiǎn)的定價(jià)方式來(lái)分配信貸資源。
 

　　從借款者角度來(lái)看，次級(jí)抵押貸款的初始成本包括申請(qǐng)費(fèi)、估價(jià)費(fèi)用以及申請(qǐng)貸款的其它相關(guān)費(fèi)用。持續(xù)費(fèi)用包括抵押保險(xiǎn)支付，本金和利息支付，后期費(fèi)用，拖欠債務(wù)罰金，以及當(dāng)?shù)卣魇盏南嚓P(guān)費(fèi)用。從貸款者角度，其成本受到貸款違約情況和提前支付情況的影響。

　　借款者的信用記錄以及提前償付可能性是影響貸款定價(jià)的主要因素。另外三個(gè)決定貸款利率的指標(biāo)是貸款等級(jí)、信用評(píng)分和按揭成數(shù)。

　　按揭貸款證券化增加了資產(chǎn)的流動(dòng)性，次級(jí)房貸市場(chǎng)開(kāi)始迅速繁榮起來(lái)。在早期的飛速發(fā)展中，由于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不足，次級(jí)抵押貸款定價(jià)普遍偏低。但1998年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，這一市場(chǎng)存在的諸多問(wèn)題開(kāi)始得到關(guān)注。雖然這場(chǎng)危機(jī)使次級(jí)房貸市場(chǎng)一度萎縮，市場(chǎng)發(fā)生大規(guī)模整合，許多小公司都相繼倒閉或被收購(gòu)，但同時(shí)也使得投資者風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)增強(qiáng)，以提高首付金額、采取提前償付罰金等措施限制風(fēng)險(xiǎn)。
 

　　在中國(guó)，房地產(chǎn)貸款在銀行所有的貸款里面依然是比較好的，作為盈利的相當(dāng)重要的來(lái)源，除非市場(chǎng)已經(jīng)飽和，否則不太可能有別的更大的盈利來(lái)源。所有各大銀行不會(huì)輕易放棄這塊蛋糕的，暫時(shí)不還提高房貸首付，跟不會(huì)取消房貸。

　　住房抵押貸款證券化，就是把金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券，然后通過(guò)在資本市場(chǎng)上出售這些證券給市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)投資人，以融通資金，并使住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分散為由眾多投資者承擔(dān)。

　　在繁榮周期見(jiàn)頂時(shí)發(fā)放的貸款，其壞賬率往往是最高的。無(wú)論是房地產(chǎn)抵押貸款，還是被證券化了的相關(guān)產(chǎn)品，只要出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的現(xiàn)象，抵押的房產(chǎn)如果無(wú)法正常變現(xiàn)，就會(huì)直接導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)。