與外界預(yù)期一致，根據(jù)搜房剛剛公布的2014年第三季度財(cái)報(bào)，業(yè)績(jī)出現(xiàn)了拐點(diǎn)：總營(yíng)收為1.905億美元，同比僅增長(zhǎng)3.0%；歸屬搜房網(wǎng)股東的凈利潤(rùn)為6100萬(wàn)美元，同比下滑40.6%。財(cái)報(bào)公布當(dāng)天，搜房股價(jià)報(bào)收8.81美元，漲幅6.66%。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行周期的影響下，伴隨著的是經(jīng)紀(jì)中介機(jī)構(gòu)成交量下滑，從年初起，各城市經(jīng)紀(jì)中介機(jī)構(gòu)就因利益分配“不均”開(kāi)始紛紛抵制房源發(fā)布收費(fèi)。由于缺乏市場(chǎng)的敏感性及預(yù)見(jiàn)性，搜房被迫讓利，致使其房源發(fā)布業(yè)布同比出現(xiàn)下滑現(xiàn)象。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡的情況下，搜房開(kāi)始從線上向線下發(fā)展，而房產(chǎn)中介公司則力圖從線下走向線上。2014年成為房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)線上線下融合元年。
電商業(yè)務(wù)發(fā)展趨勢(shì)良好，貢獻(xiàn)占比逐步提升，房源發(fā)布業(yè)務(wù)增長(zhǎng)“失速”
從下圖，我們可以看出營(yíng)業(yè)收入及凈利潤(rùn)率呈下滑趨勢(shì)。這與房地產(chǎn)短周期市場(chǎng)波動(dòng)影響有關(guān)，也是“我愛(ài)我家”、“鏈家地產(chǎn)”等中介輪番“抵制”，迫使搜房加大讓利的結(jié)果。在剛公布新一期的財(cái)報(bào)中，凈利潤(rùn)率為32%，這與其之前保持在40%以上的凈利潤(rùn)率，形成不小的落差。
從其業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)看，電商業(yè)務(wù)第三季度共實(shí)現(xiàn)6760萬(wàn)美元收入，同比增長(zhǎng)36%（在統(tǒng)計(jì)口徑改變的情況下，仍保持增速），業(yè)務(wù)占比從去年同期的26.9%提升至35.5%。相反，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介機(jī)構(gòu)的抵觸影響下，搜房的房源發(fā)布業(yè)務(wù)出現(xiàn)同比下滑，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收3670萬(wàn)美元，同比下滑20.8%。從其電話會(huì)議紀(jì)要中，我們可以得知，搜房更加看好未來(lái)電商業(yè)務(wù)的整體發(fā)展。其電商業(yè)務(wù)的收益來(lái)自72個(gè)城市（一年前是42個(gè)城市），共賣(mài)出64000張搜房卡,平均每張1056美元。搜房的電商，29%來(lái)自一線城市，45%來(lái)自二線城市6%來(lái)自三線城市。對(duì)于網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)業(yè)務(wù)，由于市場(chǎng)周期的影響，同時(shí)，再疊加搜房調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，更加傾重于電商業(yè)務(wù)的推廣，表現(xiàn)較為平淡。
總體上，搜房網(wǎng)將2014年?duì)I收展望從7.27億至7.39億美元(同比增長(zhǎng)14%至16%)，調(diào)整至6.75億至6.88億美元(同比增長(zhǎng)6%至8%)。在電話會(huì)議中提及，預(yù)計(jì)在明年的第二季度，搜房將能重新取得較好的營(yíng)業(yè)增速及凈利潤(rùn)率?？梢?jiàn)，搜房正在進(jìn)行系列的變革舉措。
2014年房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)“巨變”元年
2014年，從搜房的戰(zhàn)略舉措來(lái)看，先后入股房地產(chǎn)新房代理行業(yè)的世聯(lián)行（第一）、合富（第三）、同策（第五），同時(shí)還宣布與21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的戰(zhàn)略合作，雖然現(xiàn)階段，仍未見(jiàn)其取得入股后合作的實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。但是，我們可以看出搜房已經(jīng)從線上擴(kuò)展至線下，新房代理作為其左翼，二手房經(jīng)紀(jì)作為其右翼，已做好整個(gè)房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的橫向戰(zhàn)略布局，未來(lái)騰飛前奏的準(zhǔn)備工作。
其實(shí)，任何一個(gè)行業(yè)都不是規(guī)劃出來(lái)的，而是探索出來(lái)的。從2011年開(kāi)始電商1.0時(shí)代，2013年是搜房與樂(lè)居之爭(zhēng)，而到了2014年則是整個(gè)代理行業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)之爭(zhēng)。我們可以看到，2014年，“變型”的代理公司，通過(guò)“偽電商”業(yè)務(wù)，將代理公司原有的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一——渠道資源，發(fā)揮得淋漓盡致。通過(guò)其所謂的“偽電商”促使成交，更多的是通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)外表的包裝，開(kāi)展的所謂電商業(yè)務(wù)。
但有一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，無(wú)論是代理公司還是互聯(lián)網(wǎng)公司都在轉(zhuǎn)型。傳統(tǒng)代理行業(yè)擁抱互聯(lián)網(wǎng)，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)也開(kāi)始擁抱傳統(tǒng)代理服務(wù)業(yè)，線上線下正在發(fā)生融合。搜房與傳統(tǒng)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)都被推上變革的列車(chē)。搜房不得不承認(rèn)，若沒(méi)有線下支撐，其業(yè)務(wù)存在著脆弱性。而傳統(tǒng)房地產(chǎn)服務(wù)公司也逐步承認(rèn)了，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代給他們帶來(lái)的沖擊。
這是一個(gè)房地產(chǎn)代理行業(yè)變革的元年，在2014年發(fā)生了巨變
搜房的優(yōu)勢(shì)究竟在哪？
其一，真正流量的導(dǎo)入，線上優(yōu)勢(shì)明顯
從PC端流量來(lái)看，搜房是絕對(duì)的領(lǐng)先。艾瑞網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)分析，搜房所覆蓋率的UV、瀏覽量PV、人均PV等指標(biāo)均列前位。這是其它的網(wǎng)站無(wú)法追及的。此外，在2012之前，搜房便涉及了移動(dòng)端，并取得了迅猛的發(fā)展。根據(jù)易觀的報(bào)告，２０１４年１月，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)－房屋租賃類ＡＰＰ排行榜，搜房網(wǎng)ＡＰＰ活躍用戶數(shù)達(dá)到２１７．３萬(wàn)，領(lǐng)先第二名4倍。
在談房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)，我們需要正確對(duì)待流量的重要性。這是其它代理公司、經(jīng)紀(jì)公司初涉及互聯(lián)網(wǎng)時(shí)，必須面對(duì)的問(wèn)題。新進(jìn)入房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)的公司，需要向百度等搜索公司投流量費(fèi)，普通的經(jīng)紀(jì)公司無(wú)力承擔(dān)。若沒(méi)有流量，所謂的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)都是偽電商，都只能賺當(dāng)下的錢(qián)。
其二，搜房電商布局廣，基礎(chǔ)良好，滲透率高
在前文提到搜房的電商業(yè)務(wù)，目前已涉及74個(gè)城市，而去年同期為45個(gè)城市?？梢?jiàn)搜房穩(wěn)扎穩(wěn)打，基礎(chǔ)牢固。從一線城市、二線城市、三線城市不斷提升樓房項(xiàng)目滲透率。電商業(yè)務(wù)的收入，29%來(lái)自一線城市，45%來(lái)自二線城市，26%來(lái)自三線城市。在房天下網(wǎng)絡(luò)渠道的支撐下，電商業(yè)務(wù)擴(kuò)張良好。而作為其一直以為的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，樂(lè)居則覆蓋了58個(gè)城市，在一定程度上仍落后于搜房。此外，世聯(lián)行、合富等全國(guó)性布局的大型代理公司，電商業(yè)務(wù)仍在試探性布局階段，整體速度仍跟不上“第一集團(tuán)軍”。此外，代理公司在“擁抱互聯(lián)網(wǎng)”的同時(shí)，則缺乏一個(gè)真正的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)支撐，更多的是對(duì)其優(yōu)勢(shì)渠道的整合，實(shí)現(xiàn)“移動(dòng)化辦公”的轉(zhuǎn)介。
其三，搜房搭建的屬于行業(yè)的平臺(tái)，并非自掃門(mén)前雪
對(duì)于搜房來(lái)講，其正在搭建的是整個(gè)房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的平臺(tái)。而對(duì)于傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)公司而言，所謂擁抱互聯(lián)網(wǎng)，絕大部分則可能僅局限于滿足自己業(yè)務(wù)服務(wù)范圍。以鏈家為例，雖然摒棄了與搜房合作，同時(shí)還公布了其O2O戰(zhàn)略。但其更多的是賃借自己的力量去拓展自己鏈家網(wǎng)帶來(lái)的流量渠道。鏈家自己搭建所謂的平臺(tái)，其談何容易。目前僅布局的10個(gè)城市，大本營(yíng)在北京，銷(xiāo)售額1700億元，約1000億來(lái)自北京，布局城市有所受限。早在前幾年，鏈家早有意愿要進(jìn)駐珠三角，但受限于區(qū)域經(jīng)紀(jì)公司競(jìng)爭(zhēng)壓力大等因素，其拓展仍然僅局限于北方區(qū)域。如此一來(lái)，其搭建的O2O僅能為其自己搭建受益。而大部分抵觸搜房網(wǎng)的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，更多的是另選其它的房源發(fā)布平臺(tái)。搜房網(wǎng)用戶體驗(yàn)、流量仍在，加上讓利中介機(jī)構(gòu)，開(kāi)展更多的外交公關(guān)等措施，完全可以繼續(xù)挽回經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。
原屬于兩個(gè)不同的行業(yè)，現(xiàn)正在逐步走向融合。房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)年凈利潤(rùn)率40%左右，而傳統(tǒng)的代理和經(jīng)紀(jì)行業(yè)整體的利潤(rùn)率在10%左右。若整體實(shí)力夠，條件成熟，相信房地產(chǎn)服務(wù)公司也愿意走上與互聯(lián)網(wǎng)接軌的道路。
我認(rèn)為，任何擁抱互聯(lián)網(wǎng)的變革，首先須以互聯(lián)網(wǎng)流量為首要的切入點(diǎn)，而不是僅僅對(duì)傳統(tǒng)渠道的整合，再加上配備“APP終端”去實(shí)現(xiàn)的移動(dòng)化辦公的“偽電商”。否則，剝開(kāi)其本質(zhì)講，實(shí)質(zhì)上仍然為一代理公司。從2014年發(fā)生的變化看來(lái)，也僅有搜房一家將“觸角”拓展至新房市場(chǎng)及二手房市場(chǎng)，打下扎實(shí)的根基，更有利于未來(lái)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。而搜房當(dāng)下要做的，更多的是在電商業(yè)務(wù)上繼續(xù)當(dāng)領(lǐng)頭羊，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，房源發(fā)布方面，則需重獲得經(jīng)紀(jì)公司的信任，加強(qiáng)合作。
畢竟再過(guò)五年，將有大批的二線城市轉(zhuǎn)化為以存量房為主的交易市場(chǎng)。同時(shí)，堅(jiān)持其戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，為整個(gè)房地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)提供更好的服務(wù)和體驗(yàn)，真正的實(shí)現(xiàn)線上線下融合，繼續(xù)探索開(kāi)辟房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)的新時(shí)代。
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